Нужна ли правовая оценка от банка при покупки квартиры в ипотеку

Содержание
  1. Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?
  2. Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
  3. Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:
  4. Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:
  5. Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
  6. Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:
  7. Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
  8. Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:
  9. Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:
  10. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  11. Кто оплачивает оценку квартиры или дома при покупке в ипотеку?
  12. Зачем нужна оценка квартиры
  13. Нужна ли оценка при покупке квартиры от застройщика?
  14. Кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке
  15. Кто делает оценку недвижимости
  16. Что делает оценщик
  17. В чьих интересах действует оценщик квартиры при ипотеке
  18. Можно ли договориться с оценщиком о завышении стоимости объекта
  19. Проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту: как не стать жертвой мошенников
  20. Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает
  21. Способы обмана при покупке квартиры
  22. Что должно вызывать подозрение
  23. Мошенничество с ипотекой
  24. Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру
  25. Титульное страхование — защита от неожиданных собственников
  26. Может ли обмануть риэлтор?
  27. Что делать, если обманул риэлтор?
  28. Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку
  29. Что еще проверяют банки: подходящая для покупки недвижимость
  30. Как быть если банк не одобрил понравившийся вариант?
  31. Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке
  32. Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка
  33. Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка, ВТБ и других банков: стоимость и необходимые документы
  34. Что хочет узнать банк
  35. Документы для оценки квартиры
  36. Независимые специалисты
  37. Аккредитованные банком
  38. Нужно ли проводить правовую экспертизу от Сбербанка
  39. Полный список функций нового сервиса Сбербанка:
  40. Что включено Сбербанком в сервис экспертизы?
  41. Проводить или не проводить правовую экспертизу?

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Нужна ли правовая оценка от банка при покупки квартиры в ипотеку

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу.

Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка.

Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Переуступка прав: особенности сделок

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки.

Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца.

Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком.

Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры.

Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%).

Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры.

Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору).

Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка.

Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге.

Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры.

Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку.

Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов.

Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки.

Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк.

В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку.

Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи.

Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры.

Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи.

Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872

Кто оплачивает оценку квартиры или дома при покупке в ипотеку?

Нужна ли правовая оценка от банка при покупки квартиры в ипотеку

Когда человек задается вопросом покупки квартиры в ипотеку, он неизбежно сталкивается с дополнительными затратами времени и денег. Необходимо нанять риелтора, получить всевозможные выписки и справки, чтобы собрать пакет документов. К одной из статей расходов относится оценка квартиры. Кто должен платить за нее и сколько может стоить оценка дома для ипотеки, разбираемся сегодня вместе.

Зачем нужна оценка квартиры

Есть несколько случаев, когда имеет смысл оценить стоимость собственного или приобретаемого жилья. Если человек собирается продать квартиру, но не ориентируется в рынке, то профессиональное заключение эксперта поможет ему сориентироваться и не прогадать со сделкой.

Этот документ можно также использовать в качестве своеобразного «рекламного буклета» для покупателей, чтобы обосновать стоимость объекта продажи. В этом случае за услугу оценки квартиры платит продавец. Заказывать или нет данную экспертизу — решение добровольное.

По закону, при регистрации сделок купли-продажи недвижимости без кредитных средств, оценки квартиры не требуется.

Если, предполагается приобретение квартиры в ипотеку, то оценка является необходимым документом для получения ссуды. Регламентируется это ФЗ РФ «Об ипотеке».

Экспертиза нужна, в первую очередь, банку, ведь он принимает решение о том, какую именно сумму выдать заемщику. Помимо изучения личных документов клиента и его благонадежности, необходимо также понимать и реальную потребность этого клиента в деньгах.

С другой стороны, получая отчет об оценке недвижимости, дома или квартиры, банк имеет дополнительные гарантии, что, если вдруг в будущем возникнут проблемы с возвращением ссуды, квартиру можно будет реализовать на открытом рынке за приемлемые деньги, даже с дисконтом.

У каждой финансовой организации собственные стандарты работы, но общая тенденция такова, что банки отталкиваются от нижней границы оценочной стоимости квартиры, вычитают из нее сумму обязательного первоначального взноса и таким образом формируют тело кредита. 

Но надо понимать, что если у заемщика нет достаточного уровня подтвержденного дохода, то сумму кредита банк снизит все равно. Заемщику в этом случае придется либо искать дополнительные средства, чтобы увеличить первоначальный взнос, либо подбирать себе другой объект недвижимости.

Нужна ли оценка при покупке квартиры от застройщика?

Когда речь заходит о покупке квартиры в новостройке, то возникает резонный вопрос, зачем нужна оценка, если стоимость устанавливается застройщиком и фиксируется в договоре. Дело в том, что банк не имеет права нарушать закон «Об ипотеке», в котором четко прописана необходимость проведения этой экспертизы.

Поэтому независимую оценку заказать все-таки придется. В какой-то степени это будет страховкой и для покупателя, эксперт проверит насколько справедлива цена на выбранный объект недвижимости. И если она будет сильно отличаться от цены договора — есть смысл задуматься о целесообразности такой сделки.

Оценка новостройки проводится на момент сдачи готового жилья.

Кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке

Это делает заинтересованная сторона, а если речь идет об ипотеке, именно покупатель квартиры является такой стороной и, соответственно, оплачивает услуги оценщика. Но эта практика распространена в России, в других странах встречается и обратная ситуация, когда за экспертизу платит продавец, например, в США.

Кто делает оценку недвижимости

В России есть множество независимых оценщиков и компаний, которые предоставляют данную услугу. Но, несмотря на то, что между ними существует честная конкуренция, банки частично влияют на выбор. Дело в том, что у каждого банка есть список аккредитованных компаний, отчеты которых они принимают охотнее.

Оценщики же борются между собой и за клиента, и за расположение финансовых организаций.

С одной стороны, они должны удовлетворить непосредственного заказчика — покупателя квартиры, а именно указать в отчете необходимую сумму для получения кредита, но с другой стороны, должны оставаться объективными и независимыми.

Так что прежде чем заказывать экспертизу приобретаемой квартиры, поинтересуйтесь у финансовой организации списком и контактами аккредитованных оценочных бюро. В противном случае процедуру придется повторить, заплатив за нее еще раз.

Навязать оценочную компанию банк не имеет права, он может только порекомендовать список тех, кому доверяет.

Самое худшее, что может случиться, если заемщик предоставит отчет от собственного оценщика — проверка экспертизы может затянуться, а за это время истечет срок одобрения ссуды. Поэтому все-таки лучше не рисковать.

К вопросу о цене — нет единого тарифа на этот вид услуг, стоимость колеблется от 2 до 5 тысяч рублей. Если объект сложный, например, в нем были перепланировки или он не является типовым (дом, построенный по индивидуальному проекту), то оценка будет стоить дороже и займет больше времени.

Что делает оценщик

На самом деле отчет об оценке квартиры — довольно большой и подробный документ. Он оформляется в едином формате согласно ФЗ «Об оценочной деятельности».

В нем описывается не только квартира, но и дается более общее представление об экономической ситуации в данной местности, о рынке недвижимости, а также подробно изучается район, в котором расположена квартира, его инфраструктура, привлекательность для покупки жилья и многие другие факторы, влияющие на конечную цену.

Большую часть отчета занимают данные по самому объекту недвижимости. В нем присутствуют фото жилплощади, подъезда, лифтов и двора. При этом эксперт обязан самостоятельно выехать на объект, чтобы убедиться в подлинности фотографий и состоянии квартиры.

Отдельное место в этом отчете отведено описанию методики расчета, формулам и непосредственно проведению самого расчета стоимости. При этом в результате экспертизы оценщик формирует две цены жилого объекта — рыночную и ликвидную. 

Отчет об оценке квартиры при ипотеке действителен в течение 6 месяцев, если за это время покупатель не успел оформить кредит, придется заказывать повторную экспертизу, и цена уже может измениться.

В чьих интересах действует оценщик квартиры при ипотеке

Основной принцип привлечения сторонних компаний для проведения комплексной оценки недвижимости заключается в независимости их мнения. Банк и заемщик в какой-то мере являются сторонами с противоположными интересами.

С одной стороны, кредитно-финансовая организация стремится оценить объект как можно ниже, чтобы в случае чего продать его с большей выгодой. Покупатель же наоборот часто заинтересован в максимально возможной сумме кредита.

Именно поэтому процесс оценки считается независимой экспертизой, несмотря на то, что оплачивает ее покупатель квартиры.

Можно ли договориться с оценщиком о завышении стоимости объекта

Такой вопрос может возникнуть у покупателя, когда ему необходимо получить у банка больше денег, чем реальная стоимость квартиры. Это происходит, когда первоначального взноса недостаточно, или есть желание произвести сразу и ремонт приобретенного жилья за счет кредитных средств.

Будет ли возможность договориться с оценщиком зависит от того, насколько он дорожит своей репутацией. Ведь, уличив его однажды в предоставлении недостоверных сведений, банк, скорее всего, прекратит сотрудничество в дальнейшем.

Поэтому, если вам удалось найти эксперта, который обещает поставить в своем отчете любые нужные цифры, лучше заранее поинтересоваться, а принимают ли эти отчеты банк, в котором вы планируете получение ссуды.

Источник: https://gidfinance.ru/analitics/mortgage/kto-oplachivaet-otsenku-kvartiry-ili-doma-pri-pokupke-v-ipoteku

Проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту: как не стать жертвой мошенников

Нужна ли правовая оценка от банка при покупки квартиры в ипотеку

Каждый банк всегда совершает проверку приобретаемой квартиры на юридическую чистоту, без этого выдача жилищного кредита невозможна. Процедура нужна и банку и самому заемщику.

Первый желает получить «чистый» объект в залог, второй — совершить безопасную сделку. Каждому заемщику важно разобраться в том, как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку.

Обязательно изучите тонкости проверки недвижимости и моменты, которые вас должны насторожить. К сожалению, обман при покупке квартиры встречается часто.

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает

Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств.

В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг.

Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.

Как банк совершает проверку:

  1. Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
  2. Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена.

Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке.

Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.

Способы обмана при покупке квартиры

  1. Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
  2. Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
  3. Двойная продажа недвижимости.

    Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.

  4. Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.

Что должно вызывать подозрение

Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:

  • явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
  • из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
  • продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
  • продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.

Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.

Мошенничество с ипотекой

Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.

Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр.

Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем.

На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Откуда они могут взяться:

  1. Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
  2. Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
  3. В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
  4. В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
  5. Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
  6. Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
  7. Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).

В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку.

Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно.

Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.

Важно! Обратите внимание, что риск столкнуться с неожиданным претендентом есть только у граждан, которые приобретают объект вторичного рынка. Если речь о квартире в новостройке, таких рисков нет, так как нет и предыдущих собственников.

Титульное страхование — защита от неожиданных собственников

При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.

Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.

Услуга титульного страхования предоставляется не бесплатно, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от вида недвижимости, периода страхования, стоимости квартиры и степени риска.

Может ли обмануть риэлтор?

Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.

Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации.

Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков.

Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.

Не исключаются и ситуации, когда риэлторы сами являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди им доверяют, как опытным специалистам, а в итоге теряют деньги, например переданный задаток. Или клиент составляет на имя риэлтора доверенность, а он использует это для обогащения.

Что делать, если обманул риэлтор?

Выход только один — обращаться в суд и защищать свои интересы. Не медлите, обращайтесь в суд и к адвокату сразу, как только выявился факт обмана.

Чем быстрее вы будете действовать, тем больше шансов, что ваши деньги «не уплывут» от вас слишком далеко.

Но помните, что наказание мошенника ждет только в том случае, если вы документально докажете факт обмана, голословные заявления суд рассматривать не будет.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

  1. Запросите выписку из ЕГРП. В ней отражается цепочка сделок с объектом недвижимости.
  2. Внимательно изучите оригиналы документов на собственность, в том числе те, что послужили появлению у продавца прав собственности.

    Если речь о наследстве, стоит проанализировать ситуацию на возможное появление других наследников. Риск есть, если продавец вступил в наследство недавно.

  3. Предоставление продавцом выписки из домовой книги. В ней отражены временно выписанные граждане при их наличии.

  4. Если продавец состоит в браке, получите заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на проведение сделки. Более того, если недавно был развод, и бывший супруг/супруга может предъявить права на недвижимость, нужно заручиться и его согласием.
  5. Проверка кадастрового паспорта и технического паспорта объекта поможет выявить незаконную перепланировку: при ее наличии банк сделку не одобрит.
  6. Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Важный документ, который удостоверит адекватность продавца и его вменяемость.

    Не стесняйтесь запрашивать справку, это в ваших интересах.

  7. Документы об оплате коммунальных услуг, долгов не должно быть — для многих банков это обязательное условие приобретения квартиры в кредит.

Так как вы оформляете ипотеку, перечень документов для оценки юридических рисков предоставит банк.

Бумаги будет проверять опытный специалист, на которого вы можете рассчитывать. Но вам важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в ипотеку самостоятельно, чтобы не затягивать сделку, собирая документы на объект, который заведомо не будет принят в залог.

Что еще проверяют банки: подходящая для покупки недвижимость

Перед поиском недвижимости изучите требования к объекту недвижимости. Каждый указанный пункт должен быть соблюден. Обычно речь о следующем:

  • дом, в котором располагается квартира, не слишком старый, не аварийный, не готовится к сносу;
  • в квартире выделена кухня и санузел;
  • проведены все коммуникации, они находятся в нормальном состоянии;
  • если квартира находится на последнем этаже, не должно быть проблем с крышей;
  • не допускаются деревянные перекрытия, должны соблюдаться требования по материалам, из которых построен дом;
  • прочее на усмотрение банка.

Для выявления соответствиям вышеуказанным критериям банк обязывает потенциального заемщика провести экспертную оценку. Специалист исследует состояние объекта и дает заключение, которое прикладывается к пакету документов для оформления ипотеки.

Как быть если банк не одобрил понравившийся вариант?

Если недвижимость не соответствует критериям банка или выявлена ее юридическая нечистота, выход только один — искать другой объект. Но делать это нужно уже более тщательно, чтобы не затягивать процесс. Помните, что положительное решение банка обычно действует в течение 90 дней.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

В случае с ипотечным кредитом риски исключаются, так как банк принимает в залог только новые квартиры, которые продает аккредитованный им застройщик.

Если банк аккредитовал застройщика, значит, он полностью ему доверяет: проверил всю его деятельность и сам возводимый объект от и до.

Но и в этом случае банк может предложить максимально обезопасить сделку, подключив титульное страхование.

Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка

Метод проверки юридической чистоты мало зависит от того, какой именно объект приобретается. От этого зависит только пакет документов и точные требования банка.

Чтобы быть максимально уверенным, можете привлечь юриста по недвижимости. Именно его, а не риэлтора.

Ваш специалист не должен быть материально заинтересованным в совершении сделки, его задача — сделать ее безопасной, за это он и получает деньги.

Так что, ответ на вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту, однозначный: без этого действия ипотека не выдается. Как не выдается и в том случае, если юристы банка нашли предпосылки к возможному мошенничеству.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/nedvizhimost/kak-byt-ne-obmanutym-pri-pokupke-kvartiry

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка, ВТБ и других банков: стоимость и необходимые документы

Нужна ли правовая оценка от банка при покупки квартиры в ипотеку

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

  1. Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
  2. Зачем оценивать квартиру?
  3. Зачем это банку
  4. Документы для оценки квартиры
    1. Независимые специалисты
    2. Аккредитованные банком
  5. Стоимость оценки квартиры для ипотеки
  6. За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
  7. Кто оценивает квартиры?
  8. Как выбрать оценщика?
  9. Возможные проблемы и нюансы
  10. Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Нужно ли проводить правовую экспертизу от Сбербанка

Нужна ли правовая оценка от банка при покупки квартиры в ипотеку

Сберегательный банк России расширил спектр сервисов для своих клиентов. Теперь покупатели квартир, оформляющие недвижимость в ипотеку в Сбербанке, могут оформить жилье, обезопасив себя правовой экспертизой от специалистов банка. Что такое правовая экспертиза и стоит ли тратить на данную дополнительную услугу свои средства при покупке квартиры?

ДомКлик – это сайт и мобильное приложение, разработанное специалистами Сбербанка. По сути, это дочерний сервис крупнейшего игрока на финансовом рынке России. Как заявляет Сбербанк, сервис позволяет получить ипотечное кредитование по немного сниженной ставке «в один клик», физически не обращаясь в филиал банка.

особенность системы в том, что при оформлении сделки купли-продажи соблюдаются юридические интересы всех участников: как заемщика, так и продавца. В чем преимущество самого финансового учреждения – оно состоит в минимизации собственных затрат, обязательных при оформлении кредита.

Суть системы «ДомКлик»: заемщик подбирает себе риелтора, оценивает оставленные о нем мнения других людей (отзывы клиентов), в два клика сообщает о выборе. Клиент может воспользоваться рядом дополнительных услуг. Сбербанк предоставляет возможность подать документы на ипотеку онлайн.

Для этого достаточно пройти регистрацию на сайте и авторизоваться в персональном кабинете клиента.

По данным статистики пресс-службы Сберегательного банка, услуга становится все более популярной. Скольким людям она уже пригодилась? За короткий период функционирования сервиса была оформлена ипотека свыше 5% пользователям Сбербанка.

Полный список функций нового сервиса Сбербанка:

  • Оформление кредитования на долгосрочный период под залог недвижимости
  • Отправка заявление в Росреестр с целью регистрации сделки с недвижимостью
  • Запрос экспертной оценки объекта
  • Запрос на проведение правовой экспертизы
  • Выбор квартиры из базы сервиса объектов, выставленных на продажу
  • Безопасный расчет. Вы оплачиваете квартиру через специальный счет Сбербанка, который становится доступен продавцу после регистрации сделки Росреестром.

Правовая экспертиза – это одна из дополнительных услуг, предлагаемая клиентам Сбербанка при оформлении недвижимости.

По сути, это то же самое, что юридическая оценка недвижимости. При этом оцениваться будет не сам жилой объект и его фактическое состояние, а документы на недвижимость и юридические записи об объекте в различных органах.

То есть правовая экспертиза позволит узнать: законно ли куплена квартира до вас, в каком положении и состоянии находится продавец, есть ли наследники и какие у них права, не открыто ли на продавца делопроизводство о банкротстве, нет ли обременения материнским капиталом и не прописан ли в данной квартире еще кто-либо.

В среднем, оценка квартиры осуществляется в течение 3 дней. В результате вы получите письменное заключение, обладающее такой же юридической силой, как любые другие экспертные заключения.

Стоимость правовой экспертизы от Сбербанка – порядка 20 тыс. рублей.

Что включено Сбербанком в сервис экспертизы?

  • Сбор полной информации для анализа всех документов по квартире или дому.
  • Справка с историей и сведениями всех переоформлений права собственности на недвижимость начиная с 1998 года.
  • Юридическая репутация продавца: задолженности, судебные производства, налоги, кредиты.
  • Правовые рекомендации экспертов.

Таким образом, в рамках заказанной услуги вы обезопасите себя от риска купить квартиру:

  • С обременением
  • У неуполномоченных на сделку лиц
  • Оформленную с несоблюдением прав несовершеннолетних лиц
  • Подлежащую конфискации из-за банкротства обладателя
  • Являющуюся объектам культурного наследия
  • Подлежащую сносу, как плановому, так и неплановому
  • Участвующую в судебном разбирательстве или попадающую под исполнительное производство
  • Подлежащую конфискации в качестве задолженностей по налогам
  • Признанную аварийным строением
  • Подпадающую под изъятие для нужды государственных или муниципальных
  • С другими факторами риска

В качестве заключения вы получите электронный документ с результатом проверки, завизированный подписями и печатями юристов. На официальном сайте сервиса Сбербанка доступно онлайн-окно для проверки достоверности документа по его номеру.

Проводить или не проводить правовую экспертизу?

Юридическая безопасность определенно актуальна для покупателя недвижимости, т.к. он рискует своими финансами. Продавцу квартиры правовая экспертиза позволит обрести еще один аргумент в пользу своего предложения в лице потенциального покупателя. Экспертиза сугубо добровольна. Но если документ есть на руках – это дополнительная гарантия «чистоты» сделки.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kak_finance/nujno-li-provodit-pravovuiu-ekspertizu-ot-sberbanka-5aa776c957906a7b500a41af

Закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: